+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Как расчитать стоимость реверсии в доходном подходе

Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. ЧД I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Расчет стоимости реверсии

Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью лет. На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, то есть в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.

Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:. Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника. Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов.

Платежи по обслуживанию кредита выплата процентов и погашение долга необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта для конкретного инвестора. Если рассмотреть денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, то есть получает реверсию первоначально вложенных инвестиций.

Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки. Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки включающие в себя инфляцию и реальные ставки очищенные от инфляции. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И.

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - ставка дисконтирования в реальном выражении. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 5. Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости.

В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость, в том числе ставки дисконтирования.

Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков. Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4. Прогнозный период определен равным 3 годам. Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4. Операционные расходы, тыс. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода дисконтирования денежных потоков, составляет округленно 35 рублей. Главная Экономика Оценка стоимости недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: , 4.

Алгоритм расчета метода ДДП. Определение прогнозного периода. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. Расчет стоимости реверсии. Расчет ставки дисконтирования 5. Определение стоимости объекта недвижимости Определение прогнозного периода. Реверсия - это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Определение ставки дисконтирования.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 1 метод кумулятивного построения; 2 метод сравнения альтернативных инвестиций; 3 метод выделения; 4 метод мониторинга.

В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты: требуемая инвестором доходность задается инвестором ; ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Таблица 4. Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей К потерь , отн ед. Срок экспозиции Тэксп на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. Действительный валовой доход, тыс. Денежный поток для недвижимости используют ЧОД , тыс. Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода стоимость реверсии Vterm , тыс.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:. В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при изменении стоимости объекта недвижимости в будущем нет ограничений для применения данного метода.

Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости с годовым чистым операционным доходом 1 руб. Срок экспозиции аналогичных объектов на рынке составляет 6 месяцев. Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет лет. Хронологический возраст оцениваемого здания — 80 лет.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 9 руб. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций.

Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная — отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита. Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается на основе ставки дисконтирования, прогнозного изменения стоимости и нормы возврата формулы 3.

Определите общую ставку капитализации методом связанных инвестиций. Метод дисконтирования денежных потоков ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости будущей продажи в конце прогнозного периода реверсии.

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов.

Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода — 5—10 лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью 3—5 лет. В соответствии с п. Рассмотрим базовый вариант расчета ожидаемого чистого операционного дохода на основе поступлений от арендных платежей. Расчет чистого операционного дохода идет поэтапно: сначала определяют потенциальный валовой доход объекта, затем действительный валовой доход и в итоге чистый операционный доход объекта.

Порядок расчетов различных уровней дохода был рассмотрен при изучении метода прямой капитализации в параграфе 3. Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:. На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости. Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:.

Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов. Амортизационные отчисления не являются реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.

Капитальные вложения , осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов. Платежи по обслуживанию кредита выплата процентов и погашение долга необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта для конкретного инвестора. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо включать в состав операционных расходов, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Расчет стоимости реверсии. Реверсия — стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Если рассматривать денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т. Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Текущая стоимость единицы реверсии - это величина, обратная накопленной сумме единицы.

Это текущая стоимость одного доллара, который должен быть получен в будущем. Поскольку целью осуществления инвестиций является получение доходов в будущем, умножение фактора текущей стоимости реверсии на величину ожидаемого будущего дохода является важнейшим шагом в оценке инвестиций. Текущая стоимость реверсии V описана графически на рис. Данный коэффициент используется для оценки текущей стоимости известной или прогнозируемой суммы будущего единовременного поступления денежных средств с учетом заданного процента.

При применении фактора текущей стоимости используются понятия дисконтирование discounting или ставка дисконта discount rate , противоположные понятиям накопление compounding и ставка процента interest rate , применяемым при расчете накопленной суммы единицы.

Поскольку деньги обладают стоимостью во времени, один доллар, который будет получен в будущем, стоит меньше доллара, получаемого сегодня. Насколько меньше сумма дисконта , зависит от: а разрыва во времени между оттоком и притоком денежных средств и б необходимой ставки процента или дисконта. Арифметическая проверка: если сегодня инвестор вкладывает 90,91 долл.

Инвестор, который рассчитывает получить через два года ,00 долл. Смысл проведения подобных расчетов при работе с недвижимостью состоит в том, чтобы определить сумму, которую следует уплатить за землю сегодня с тем, чтобы перепродать ее с выигрышем в будущем. Более низкая цена повысит ставку дохода на инвестиции. Читатель видит, что данный фактор является обратной величиной от накопленной суммы единицы. Поэтому любая задача, которая может быть решена с использованием фактора накопленной суммы единицы, может быть также решена с применением фактора реверсии, однако не через умножение, а через деление.

Например, как показано ранее, ,00 долл. Поскольку ,00 долл. Ниже показан анализ коэффициентов для данного примера:. Как и в случае с накопленной суммой единицы, регулярное и интенсивное использование в расчетах фактора текущей стоимости единицы вызвало необходимость построения стандартных таблиц. Текущая стоимость единицы приводится в колонке 4 многих таблиц сложного процента. Она рассчитывается по формуле, описанной ранее:. Поскольку это величина, обратная накопленной сумме единицы, таблицы могут быть построены соответствующим образом, как это показано в табл.

В некоторых таблицах на одной и той же странице приведены величины текущей стоимости единицы при различных ставках дисконта процента. Такие таблицы могут быть удобны, например, для показа будущей покупательной способности 1 долл.

Линия текущей стоимости единицы при различных ставках дисконта показана графически на рис. Будущая покупательная способность 1,00 долл. Как и в случае со сложным процентом, интервалы между периодами дисконтирования могут быть короче более частыми , чем один год.

В расчете текущей стоимости реверсии это учитывается так же, как и при накоплении процента. Номинальная ставка дисконта делится на частоту интервалов например, при поквартальном дисконтировании делится на 4 , а число периодов в году умножается на число лет.

Дисплей покажет текущую стоимость. На некоторых калькуляторах предварительно следует установить регистр CI. Рис, 3-в. Ставка дисконтирования — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована по факту последнего прогнозного года и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

S 1 , S 2 , — стоимость объекта, определенная с использованием методов прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков соответственно;. Q 1 , Q 2 — среднеарифметическое значение достоверности методов прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков соответственно. Таким образом, на основании проведенного анализа и выполненных расчетов итоговое значение рыночной стоимости квартиры, определенной доходным подходом по состоянию на 15 января года с учетом округления составит:.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья..

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов , уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости. Подход с точки зрения доходности в данном случае отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.

Проанализировав поставленную цель оценки, характер использования объекта оценки, степень полноты и достоверность исходной информации, величину погрешности, полученную по каждому из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей степени достоверности соответствует результат, полученный в рамках сравнительного подхода. Ему присваивается показатель удельного веса 0,7.

Затратный подход в данном случае не отражает в полной мере рыночную ситуацию и степень достоверности полученного результата, оценивается показателем удельного веса 0,2.

Доходному подходу, так как в нем использованы прогнозные величины, присвоен показатель удельного веса 0,1. Обобщение результатов приведено в таблице Исходя из приведенных в работе данных и вышеуказанных условий, округляя полученное значение на дату оценки, объект имеет рыночную стоимость:. Симионова Н. Методы оценки имущества: Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства.

Грибовский С. Оценка стоимости недвижимости. Работы производится оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры , расположенной по адресу Популярностью по-прежнему пользуются однокомнатные квартиры.

При этом, как Однокомнатная квартира первый 39,8 удовлетворительное 52 Приложение 23 Определение величины стоимости объекта методом Продаж при определении стоимости недвижимости. Методом сравнительного анализа осуществляется оценка однокомнатной квартиры.

Расчет стоимости реверсии. Реверсия - это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.  Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью  2) доходного подхода, в данном случае оценщик, исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Расчет стоимости реверсии. Как расчитать стоимость реверсии в доходном подходе

Денежный поток от реверсии представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта в конце периода владения, которая может быть спрогнозирована в явном виде или в соответствии с принципом ожидания может быть определена как текущая стоимость потока доходов, который оцениваемый актив мог бы генерировать в оставшийся до конца экономической жизни период времени [4].

Определение стоимости объекта недвижимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что недвижимость способна приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы от объекта недвижимости стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

Чистый доход собственника от продажи актива можно определить как доход, равный разности цены продажи актива за вычетом долговых обязательств и расходов, связанных с продажей актива.

Прогноз цены продажи на основе процентного изменения стоимости за холдинговый период период владения. Прогноз цены на основе оценки известными методами оценки рыночной стоимости актива в конце прогнозного периода. Первый способ является достаточно редким в практике оценки. Он, как правило, используется, когда существует отдельный договор на продажу объекта по заранее оговоренной фиксированной цене, например опцион на покупку собственности в конце срока аренды.

Этот способ может быть использован и при оценке арендованных на длительный срок объектов недвижимости при условии, что продажа происходит задолго до окончания сроков аренды. В этом случае стоимость реверсии рассчитывается как текущая на момент продажи стоимость недополученных арендных платежей по достаточно низкой ставке дисконтирования. Известно, что ставка дисконтирования отражает риски недополучения или потерь доходов. Чем выше эти риски, тем выше ставка дисконтирования.

В данном случае при наличии заключенных договоров риски неполучения доходов минимальны, и, следовательно, ставка дисконтирования должна быть невысокой. Второй способ оценки стоимости реверсии базируется на анализе либо ежегодного, либо итогового процента изменения стоимости за холдинговый период. При этом предполагается, что данные о проценте изменения должны быть извлечены из рынка на основе ретроспективного анализа динамики изменения цен по сопоставимым объектам.

При использовании метода итогового процента цена реверсии рассчитывается путем увеличения уменьшения первоначальной рыночной стоимости на величину итогового процента [4].

Третий способ оценки стоимости реверсии основан на использовании оценки рыночной стоимости продаваемого актива известными методами, но на дату окончания прогнозного периода. Так, с точки зрения доходного подхода реверсию необходимо рассматривать как продажу новому владельцу прав получения будущих доходов. Данный метод предполагает капитализацию годового дохода постпрогнозного периода в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста.

При отсутствии в прогнозе темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. При этом прогнозный период должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются. Полученная таким образом остаточная стоимость компании в постпрогнозный период определена на момент окончания прогнозного периода. Дата добавления: ; Просмотров: ; Нарушение авторских прав?

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да Нет. Главная Случайная страница Контакты. На практике принято использовать три способа прогноза цены продажи. Прогноз цены продажи в абсолютном денежном выражении.

Текущая стоимость единицы (реверсия)

Ставка дисконтирования - это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Количественно она равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом. Модель оценки капитальных активов. Модель оценки капитальных активов практически не применяется для расчета ставки дисконтирования при оценке недвижимости. Метод рыночной экстракции. Метод рыночной экстракции предполагает оценку ставки дисконтирования на основе анализа фактической доходности, полученной инвесторами при вложении капитала в аналогичные объекты недвижимости.

Данный метод позволяет наиболее объективно оценить риски и рассчитать ставку доходности для недвижимости, однако для его применения необходимо получение надежной информации по сопоставимым объектам. В данном дипломном проекте для определения ставки дисконтирования применим метод кумулятивного построения. Метод кумулятивного построения определяет величину ставки дисконтирования путем последовательной кумуляции прибавления премий за риски, выявленные на оцениваемом объекте.

Метод кумулятивного построения универсален и применяется для оценки различных объектов собственности. Однако состав премий индивидуален. Для недвижимости рассчитываются премии за риск вложения в оцениваемый объект, уровень ликвидности, инвестиционный менеджмент. Безрисковая ставка доходности - это доходность по безрисковым инвестиционным инструментам, которые отвечают требованиям надежности, ликвидности и доступности. Понятие безрисковой ставки доходности было введено в инвестиционный анализ У.

Шарпом как наиболее приемлемый вид базовой ставки доходности, с которой можно сравнить доходность любого вида инвестиций. Таким образом, для целей оценки более важным является понятие базовой ставки доходности как минимального гарантированного уровня доходности на дату оценки.

В данном дипломном проекте безрисковую ставку принимаем в соответствии со средней банковской ставкой по депозитным вкладам на 1 год в городе Вологда. Данные сведены в таблицу 5. Страновой риск - отражает неопределенность будущих потоков доходов в связи с возможностью изменений в политическом или экономическом устройстве страны. Россия является страной с наиболее высоким риском.

Мерой странового риска принято считать кредитный рейтинг страны, он одинаков для всех компаний. Премия за риск вложения в оцениваемый объект. Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств.

Метод взвешенной оценки рисков. Метод взвешенной оценки разделяет риски на систематические и несистематические, а также на статичные и динамические. Премия за низкую ликвидность. Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экспозиции оцениваемого объекта.

Типичный срок экспозиции объекта - это период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект ли типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

Премия за инвестиционный менеджмент. Величина данной премии в подавляющем большинстве отчетов рассчитывается экспертно ли на основании ранжирования риска по пятибалльной шкале:. Величина премии определяется сложностью управление объектом, наличием кадровых резервов профессиональных управленцев и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта. Коэффициент капитализации - это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость.

Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала. Норма возврата капитала -- это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.

Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни.

Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта ;. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату ;. Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект не исчерпал свою экономическую жизнь, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски недвижимости, не соответствует рыночным ожиданиям.

По мнению специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России прямолинейный возврат капитала метод Ринга. Группа капитальности оцениваемого объекта II, физическая жизнь по капитальности здания составляет лет. Таким образом, ставка дисконтированная, рассчитанная методом кумулятивного построения, и коэффициент капитализации составят:. Стоимость реверсии - это стоимость объекта в конце последнего прогнозного года. Необходимость расчета стоимости реверсии обусловлена несовпадением длительности прогнозного периода, используемого в методе дисконтированных денежных потоков, с остаточной экономической жизнью оцениваемого объекта.

Методы расчета стоимости реверсии определяются экономическим положением объекта на конец последнего прогнозного года. Если экономическое состояние недвижимости оценивается как благополучное, то целесообразно рассчитывать стоимость реверсии методом капитализации дохода либо корректировкой стоимости недвижимости, рассчитанной на дату оценки, на величину возможного износа за анализируемый период. Если на конец прогнозного периода экономическое положение оценивается как неблагоприятное, то реверсия рассчитывается по ликвидационной либо утилизационной стоимости.

Поскольку денежные потоки и реверсия рассчитывались для соответствующих лет прогнозного периода, то для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости их следует привести к дате оценки или продисконтировать. Текущие доходы годовые денежные потоки и стоимость реверсии имеют различные способы дисконтирования. Базовая формула для расчета стоимости объектов недвижимости в рамках метода дисконтированных денежных потоков выглядит следующим образом:.

Подход прямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их используют для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

В связи с недостатком информации об объектах-аналогах сравнительный подход нельзя применить в оценке стоимости данного объекта недвижимости. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения различных подходов.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости был применен доходный и затратный подходы. Обоснование отказа от применения сравнительного и доходного подходов приведено выше. Рыночная стоимость объекта, определенная доходным подходом методом дисконтированных денежных потоков составила: рублей. Рыночная стоимость объекта, определенная затратным подходом методом составила: рублей. Необходимо отметить, что проект чувствителен к изменениям варьируемых факторов, в данном случае был произведен анализ чувствительности объекта к изменению потенциального валового дохода, действительного валового дохода, ставки дисконтирования, чистого операционного дохода, операционных расходов.

Незначительное изменение ставки дисконтирования, чистого операционного дохода, операционных расходов не влияет на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Наиболее значительные изменения выявлены при изменении потенциального валового дохода и действительного валового дохода. Расчет приведен на Листе В результате расчета получили следующие данные: стоимость объекта, рассчитанная с применением доходного и затратного подхода, с учетом округления составляет руб.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка представлен в разделе IV. Экспертиза управления. На основании разработанного бизнес-плана развития объекта недвижимости на примере торгового центра "Галактика" в г. Череповце можно сказать, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его эксплуатация при условии, что будут сдаваться площади в аренду под промтовары. Рыночная стоимость объекта недвижимости будет составлять рублей. Главная Недвижимость Управление эксплуатацией коммерческого объекта недвижимости на примере ТЦ "Кристалл" в г.

Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации Ставка дисконтирования - это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Методы расчета ставки дисконтирования следующие: 1 Модель оценки капитальных активов; 2 Метод рыночной экстракции; 3 Метод кумулятивного построения. Таблица 5.

Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Текущая стоимость единицы — это величина, обратная накопленной сумме единицы, то есть текущая стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем рисунок 6. Иногда его обозначают — PVIF от англ. Present Value Interest Factor — процентный множитель текущей стоимости. Экономический смысл множителя FМ2 r, n состоит в том, что он показывает сегодняшнюю цену одной денежной единицы будущего, то есть чему с позиции текущего момента равна одна денежная единица, генерируемая через n периодов от момента расчета при заданной процентной ставке r.

А так как знаменатель дроби больше единицы, то приведенная стоимость будет ниже будущей стоимости. Часто бывает так, что требуется оценить текущую стоимость серии будущих платежей, т. Как и в случае будущей стоимости аннуитета, аннуитет может быть обычный и авансовый. Очевидно, что текущая стоимость n -периодного обычного аннуитета равна сумме текущих стоимостей всех будущих платежей рис.

Обозначим текущую стоимость k -го платежа как PVk. Тогда текущая стоимость каждого платежа будет равна:. Полученное выражение представляет собой дисконтирующий множитель, обозначаемый FМ4 r, n. Его значения для различных значений r и n , рассчитаны и табулированы представлены в виде таблиц. Экономический смысл дисконтирующего множителя FМ4 r, n заключается в том, что он показывает, чему равна с позиции текущего момента величина будущего аннуитета с регулярными денежными поступлениями в размере одной денежной единицы.

Определить текущую стоимость платежей. Амортизация — процесс погашения ликвидации долга в течение определенного периода времени рисунок Данная функция позволяет определить, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту, включающий выплату процентов и части основной суммы долга, и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока.

Оказывается, для того, чтобы аннуитет погашал кредит, текущая стоимость этого аннуитета должна быть равна первоначальной сумме кредита. Используя формулу текущей стоимости аннуитета. Экономический смысл множителя FМ6 r, n состоит в том, что он показывает величину периодических платежей необходимых для погашения одной денежной единицы через n периодов. Основные положения доходного подхода. Метод капитализации дохода.

Метод дисконтирования денежных потоков. Определение ставок дисконтирования. Последнее изменение этой страницы: ; Нарушение авторского права страницы. Обратная связь - Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь.

Влияние общества на человека Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио.

Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления. Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь ТОП Влияние общества на человека Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио.

Последнее изменение этой страницы: ; Нарушение авторского права страницы infopedia.

Как расчитать стоимость реверсии в доходном подходе

Денежный поток от реверсии представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта в конце периода владения, которая может быть спрогнозирована в явном виде или в соответствии с принципом ожидания может быть определена как текущая стоимость потока доходов, который оцениваемый актив мог бы генерировать в оставшийся до конца экономической жизни период времени [4]. Определение стоимости объекта недвижимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что недвижимость способна приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы от объекта недвижимости стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы. Чистый доход собственника от продажи актива можно определить как доход, равный разности цены продажи актива за вычетом долговых обязательств и расходов, связанных с продажей актива. Прогноз цены продажи на основе процентного изменения стоимости за холдинговый период период владения. Прогноз цены на основе оценки известными методами оценки рыночной стоимости актива в конце прогнозного периода. Первый способ является достаточно редким в практике оценки. Он, как правило, используется, когда существует отдельный договор на продажу объекта по заранее оговоренной фиксированной цене, например опцион на покупку собственности в конце срока аренды.

Расчет стоимости реверсии. Реверсия - это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.  Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью  2) доходного подхода, в данном случае оценщик, исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Ставка дисконтирования - это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Количественно она равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом. Модель оценки капитальных активов.

Текущая стоимость единицы — это величина, обратная накопленной сумме единицы, то есть текущая стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем. Смысл подобных задач состоит в том, чтобы при заданной ставке дисконта дать оценку текущей стоимости тех денег, которые могут быть получены заплачены в конце определенного периода. Определить текущую стоимость долл. Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца. Аннуитет — серия равновеликих платежей, отстоящих друг от друга на один равновеликий промежуток времени.

Ставка дисконта - ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью лет. На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, то есть в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости. Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Диана

    Так у нас транспортный налог и так заложен в топливо, с какого перепугу платить ещё?)

  2. Ева

    Очень грандиозно: поднять тему и отказаться отвечать на вопросы по ней!

  3. Валерий

    Не думайте что это мелочь. просмотров будет тысячи тысяч)))

  4. Мстислава

    Здравствуйте, Тарас. Можете разъяснить такой момент. Если я не буду вывозить свое не растаможенное авто, а просто его продам на запчасти, грозят ли мне какие то штрафы в дальнейшем? Могу ли я без проблем пересекать границу на ДРУГОМ авто, или вобще на другом транспорте?

  5. Глафира

    Нужно ли платить кредиты при военном положении,если был мобилизирован?